房地产信托爆融资风险 泰禾事涉近20家信托公司

近日，泰禾集团在对深交所《年报问询函》的回复中公布债务情况。根据所公布数据显示，截至7月7日，泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元，年内到期债务将达555.11亿元，涉及近20家信托公司。

根据所披露的信息，信托公司是泰禾集团重要的融资渠道，在上述今年到期的555.11亿元债务中，信托公司贷款年内到期258.92亿元，占比达46.64%;资产管理公司年内到期137.66亿元，占比为24.80%;公司债年内到期80.58亿元，占比为14.52%;银行贷款年内到期68.56亿元，占比为12.35%;其他非银行贷款年内到期9.39亿元，占比为1.69%。

据了解，信托公司对于泰禾集团以及其子公司的业务主要集中在股权质押和信托融资中，卷入其中的信托公司有兴业信托、五矿信托、中信信托、中建投信托、西部信托、中融信托、华能信托、西藏信托、渤海信托、 陆家嘴信托、建信信托、中原信托、光大信托、天津信托、爱建信托、大业信托等近20家信托公司。

有业内人士向财联社记者分析，泰禾本身层位居房地产行业前列，因此很多信托公司与其合作。不过，其开发的楼盘多定位高端，融资结构以高成本非标渠道为主，在房地产宏观调控趋严下，其资金链日益紧张，这两年市场已经预期其违约风险逐步增大。

根据公开资料显示，泰禾集团创立于1996年，主要从事住宅地产和商业地产开发，处于房地产行业前列。其发展风格一直较为激进，依仗高负债、高杠杆运作拿地。但经过连年的高杠杆、激进扩张，泰禾集团在去年下半年风险就已暴露。

上述分析人士认为，信托公司还是需要注重房企经营策略，不能过于激进，注重其融资结构合理性。需要更加关注项目定位，关注房地产行业调控政策导向。

据了解，在2019年底，泰禾集团就曾因借款合同逾期，与中诚信通、西藏信托发生诉讼，不同的是，中诚信托已经完成偿付，西藏信托在年初达成执行和解。

但在7月7日的回复公告中，泰禾集团称：“由于受到新冠病毒肺炎疫情的负面冲击，今年 1 月底以来公司的销售及回款受到较大影响，导致公司的偿债能力下降，公司债务的到期偿付存在一定流动性风险。”

房地产行业属于资本密集型行业，房企需要大量资金投入，在早期一般通过银行渠道进行融资，但是前些年，当银行对房企授信收紧后，信托成为房企最为倚重的融资渠道之一。

据悉，房地产信托是在2002年后才逐渐发展起来，初期是以“过桥贷款”的形式出现在大众面前，起初并未引起房地产商的重视。后来在2003年、2008年迎来了2次黄金增长，一是因为房地产融资政策的缩紧，导致对于信托的融资渠道的增长。二是因为货币政策的放松，迎来了房地产整体行业大的发展需求。

但近年来，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，相关部门加大对房地产信托的监管力度，根据用益金融信托研究院发布2020年一季度集合资金信托统计报告显示，房地产信托在疫情冲击和监管趋严的双重压力下，募集规模持续下滑。据用益金融信托研究院统计，2020年一季度，房地产类信托募集资金1365.20亿元，环比下滑20.86%。房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。

同时，根据信托业协会数据，2020年1季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元，较2019年1季度末下降2271.67亿元，幅度分别为-4.62%和-8.10%。从房地产信托占比来看，2020年1季度末，房地产信托占比为14.57%，较2019年末和去年同期分别下降0.5和0.18个百分点。

上述分析人士预测，在未来一点时间，房地产信托仍将面临较为严格的监管，整体受限较大。从长期看，信托公司应该逐步向商业地产、产业地产等细分领域布局，诸如办公写字楼、养老地产，此外还可以布局存量不动产领域，发展不动产证券化业务。

关键词： 房地产 信托 泰禾